Comment se préparer à investir ?

Comment investir dans l’immobilier ? Vous désirez connaître toutes les clés pour débuter vos investissements immobiliers ? Avec toutes les informations que vous retrouvez sur internet, il peut être difficile de savoir comment investir dans l’immobilier cette année. Aujourd’hui je vous donne 4 conseils pour se préparer à investir dans l’immobilier.

Étape 1 : Se former

Vous devez vous former sur l’immobilier. C’est comme dans tout domaine, l’apprentissage doit précéder l’application et se former c’est un gage de maitriser tous les aspects de l’investissement immobilier.

Vous devez maîtriser les bases de l’immobilier, à savoir : 

  • Déterminer qui sont vos principaux interlocuteurs (agent immobilier, notaire, géomètre, banquier..) 
  • Les éléments relatifs aux calculs de rentabilité, aux calculs d’impôts, aux calculs des charges, des travaux et de toutes vos obligations comptables ;
  • La maîtrise de l’effet de levier du crédit ;
  • Vous devez maitriser les différents types de garanties (hypothèque, caution, nantissement…)
  • Les différentes méthodes d’acquisition comme l’achat en pleine propriété, le viager, l’indivision… 
  • Les bases de la fiscalité applicable à vos revenus et comment optimiser votre impôt. Vous retrouverez plus d’informations sur la gestion de sa fiscalité.

Enfin, votre formation sera le point de départ de vos investissement. D’ailleurs, votre premier investissement doit être en vous et en vous seul. Vous devez absolument maitriser les tenants et aboutissants de l’investissement immobilier pour pouvoir un jour aller voir votre banquier et ne pas être tétanisé face à lui lorsque vous aller lui demander un prêt. Se préparer est un bon moyen pour débuter. Cela vous évitera de faire des erreurs qui peuvent vous couter très cher.

 

Étape 2 : Epargner 

En effet, l’épargne est un bon moyen pour démontrer à votre banquier votre sérieux et votre capacité à faire attention à vos finances personnelles. C’est un gage de qualité, et de volonté d’investir sereinement. Ce que veux le banquier, c’est avoir en face de lui un interlocuteur de confiance, qui va le rembourser sans problème en temps et en heure. Votre situation financière sera favorable si vous démontrez de la stabilité.

 

Étape 3 : Préparer votre compte bancaire 

 

Pour espérer pouvoir avoir une autorisation de la banque, vous devez démontrer que vous êtes un professionnel de la gestion de vos finances. En effet, en ayant des comptes bancaires saints, votre banquier verra que vous savez gérer vos finances personnelles. Pour cela, évitez de réaliser des dépenses dans des choses inutiles ou dont vous n’avez pas besoin. 

 

Le meilleur conseil que je pourrais vous donner est de suivre toutes vos dépenses et vous vous rendrez compte que certaines dépenses auraient pu être évitées. Votre capacité à vous remettre en question sur ces éléments vous fera prendre conscience de ce que vous dépensez et gagnez chaque mois et ce que vous auriez pu ne pas dépenser si vous aviez fait attention.

 

De plus, vous pouvez aussi mettre de côté de façon récurrente 10, 15, 20% ou plus de votre salaire en programmant un virement entre vos comptes bancaires avec pour intitulé « épargne achat immobilier ». Votre banquier verra d’un seul coup d’oeil ces opérations sur votre relevé bancaire et vous accordera sa confiance. 

Étape 4 : Visiter des biens

Débutez vos premières visites même si vous savez que vous n’allez pas acheter. Certes cela fera perdre un peu de temps aux agents immobiliers mais peu importe, il s’agit de vous et vos compétences. Vous devez vous jeter dans le bain, vous confronter à la réalité. L’enjeu est de visiter, visiter et encore visiter des biens. Vous allez devoir discuter avec l’agent, prendre les mesures des pièces vous même et enfin poser toutes les questions nécessaires. 

Comment se déroule une visite ? Premièrement vous allez être reçu par l’agent immobilier qui vous expliquera comment se déroule la visite, il vous présentera toutes les pièces une par une. 

Alors, c’est le moment de prendre toutes les informations nécessaires telles que : 

  • La surface des pièces : n’hésitez pas à reprendre les mesures avec un télémètre ou un mètre pour vérifier que les mesures sont bonnes. Si un plan a été fait récemment, vous pouvez vous fier à celui-ci. Mais un entrainement à mesurer les pièces est un bon compromis.
  • L’état des murs, du sol, des installations électriques et autres… : Vous devez regarder cela pour savoir si vous devez faire des travaux. Refaire des installations électriques et des peintures n’aura pas le même coût que seulement repeindre des murs.
  • Regardez les traces d’humidité, la présence des VMC et autres : Cela vous permettra de comprendre comment se déroule les passages d’air et cela sera important pour la suite. En effet, en cas d’absence de VMC, vous allez probablement avoir des moisissures ou de l’humidité dans votre pièce. Si de la peinture fraiche est présente, c’est peut-être pour cacher des traces d’humidité.
  • Vérifiez les fenêtres et portes : En cas de fenêtre simple vitrage, vous allez devoir les changer pour améliorer l’isolation thermique et phonique au profit de fenêtre double ou triple vitrage. Prenez des photos et les mesures de ces fenêtres pour par la suite réaliser des devis. Concernant les portes, votre rôle est de déterminer l’état de celles-ci, et leur utilité. Concernant la porte d’entrée, vérifiez l’état de la serrure. Pour les portes à l’intérieur du logement, il vaut mieux en mettre des neuves plutôt que repeindre des portes anciennes. Vous allez augmenter le cachet de votre bien.
  • Vérifiez l’installation des chauffages et climatisation : Les chauffages sont-ils au gaz, à l’électricité ? Où sont-ils situés ? Quelle est leur performance énergétique ? Si ce sont de vieux chauffages, vous allez consommer beaucoup d’énergie. Les locataires sont de plus en plus attentionné aux consommations énergétiques de leur bien. D’ailleurs de nouvelles règles apparaissent concernant le DPE. N’hésitez pas à changer ces chauffages s’ils sont vétustes. Vous allez présenter un bien à votre locataire qui n’est pas énergivore et protecteur de l’environnement. Concernant la climatisation, vérifiez l’état de celle-ci ainsi que les blocs extérieurs. Une bonne climatisation est une climatisation qui est nettoyée et vérifiée chaque année. En cas d’absence de climatisation, l’installation de celle-ci vous permettra d’avoir un élément augmentant la valeur perçue de votre bien. Un bien climatisé est mieux loué qu’un bien non climatisé.

 

Pour aller plus loin…

Enfin, et pour terminer, si vous désirez plus d’éléments à vérifier lors de vos visites de bien, n’hésitez pas à télécharger ma fiche technique de la Découverte Vendeur. C’est un tableur détaillé pour prendre toutes les informations utiles pour déterminer les caractéristiques du bien. Vous allez pouvoir le remplir directement lors de vos différentes visites.